?????? 一步差三市 商鋪選址慎為上

??????? 這句話的意思是，相鄰的幾家商鋪盡管位置差不多，但是實際上生意可能相差很多，甚至可以相差三成。

　　新與舊，大與小，周圍繁華與不繁華，似乎都不能作為“商鋪＝旺鋪”的必要條件。以至于有些沒做過生意的人初成為商鋪業主，就驚訝地詢問：到底什么樣的商鋪能生意好？

　　◆? 炸雞店的旺鋪之道

　　然而，有一些經營者總能選到讓所有人稱羨不已的旺鋪，就比如 炸雞店。
　　有人發現， 炸雞店開到朝暉，朝暉 炸雞店店附近就成為朝暉地區的旺商鋪； 炸雞店開到翠苑，翠苑 炸雞店店附近越來越熱鬧；雖然他們不明白是 炸雞店旺了這些地區呢，還是這些地區旺了 炸雞店，但是口口相傳出一個旺鋪之道：商鋪選在 炸雞店旁邊，一定沒錯！

　　是這樣嗎？究竟 炸雞店有什么旺鋪之道？MBA網站案例研討小組曾花了兩個多月的時間，調查了 炸雞店的經營訣竅，結果發現， 炸雞店的成功不是偶然的。

　　★?商圈很關鍵

　　 炸雞店選址主要按三大步驟進行：一是商圈的劃分與選擇，二是確定聚客點，三是測算人流動線。

　　 炸雞店計劃進入某城市，就先有關部門或專業調查公司收集這個地區的資料。有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料弄齊了，就開始規劃商圈。

　　商圈規劃采取的是記分的方法，例如，這個地區有一個大型商場，商場營業額每1000萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加2分，有一條地鐵線路加10分。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確的經驗值。

　　打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業型（西單、井等）、區級商業型、定點（目標）消費型、還有社區型、社區商務兩用型、旅游型等等。

　　接下來要做的是選擇商圈，即確定目前重點在哪個商圈開店。

　　在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。例如 馬蘭拉面和 炸雞店的市場定位不同，顧客群不一樣，是兩個“相交”的圓，有人吃 炸雞店也吃 馬蘭拉面，有人可能從來不吃 炸雞店專吃 馬蘭拉面，也有反之。 馬蘭拉面的選址也當然與 炸雞店不同。

　　商圈的成熟度和穩定度也非常重要。比如規劃局說某條路要開，將來這里有可能成為成熟商圈，但 炸雞店一定要等到商圈成熟穩定后才進入，因為這家店3年以后效益會多好，對現今沒有幫助， 炸雞店投入一家店要花費好幾百萬，所以要提高/增加開一家成功一家。

　　★?聚客點在哪

　　 炸雞店選址的第二步，則是在一個商圈內迅速找出容易經營的位置，也就是聚客點。

　　某廣場是很成熟的商圈，但不可能在廣場任何位置都是聚客點，肯定有主要的聚集客人的位置。 炸雞店開店的原則是：努力爭取在聚客的地方和其附近開店。

　　聚客點的選擇與人們活動的路線有關。 炸雞店會派人去掐表測量，計算每個點的人流量，有一套完整的數據之后才能據此確定地址。

　　比如，店門前人流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間內多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就有隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量。

　　 炸雞店選址人員將采集來的人流數據輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地智慧之選額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。

　　★?人流怎么動

　　除了確定聚客點， 炸雞店選址時還要考慮：人流的主要動線會不會被競爭對手截住。

　　人流是有一個主要動線的，或者從東往西，或者從南至北。如果主要客流是從武林廣場東邊過來的，那么開在武林廣場東面，大量客流就被 炸雞店截住了。

　　在很多地方， 炸雞店與 漢堡店幾乎開在同一位置，但是在路的兩邊，兩家店面對面。這是因為雙方都計算出這里是主要聚客點，但是如果開在同一邊，必然有一家店的生意會比較差；在道路雙向的人流動線差不多的時候，開在路兩邊就是很好的選擇。